Verkehrswertgutachten bei Erbschaft und Schenkung: Steuern sparen mit einem realistischen Immobilienwert

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, will das Finanzamt wissen, was sie wert ist. Denn nach diesem Wert bemisst sich die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Das Problem: Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht. Es bewertet nach einem typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz, mit pauschalen Ansätzen und statistischen Daten wie Bodenrichtwerten.

Diese Pauschalbewertung kann passen. Häufig liegt sie aber über dem tatsächlichen Marktwert, etwa wenn ein Sanierungsstau besteht, der Grundriss nicht mehr zeitgemäß ist oder die Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone ungünstig ist. Von all dem sieht das typisierte Verfahren nichts. Die Folge: Es wird Steuer auf einen Wert fällig, den die Immobilie am Markt gar nicht erzielen würde.

Der Ausweg: Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG

Das Bewertungsgesetz sieht diesen Fall ausdrücklich vor. Nach § 198 BewG können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist als der pauschal festgestellte. Als Nachweis dient ein Verkehrswertgutachten, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Der Effekt ist unmittelbar: Liegt der nachgewiesene Verkehrswert zum Beispiel 60.000 Euro unter der pauschalen Feststellung, sinkt die Bemessungsgrundlage der Steuer um genau diesen Betrag. Je nach Steuerklasse und Steuersatz macht das schnell einen fünfstelligen Unterschied.

Übrigens erkennt das Gesetz noch einen zweiten Nachweis an: einen tatsächlichen Verkauf der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag. Wer die Immobilie aber behalten möchte, für den ist das Gutachten der Weg.

Wann sich der genaue Blick besonders lohnt

Ein Gutachten ist kein Automatismus, aber in bestimmten Konstellationen fällt die Pauschalbewertung erfahrungsgemäß zu hoch aus:

• Sanierungsstau: Alte Heizung, undichtes Dach, feuchter Keller. Zustandsmängel drücken den Marktwert erheblich, tauchen in der typisierten Bewertung aber nicht auf.
• Ältere, lange selbst genutzte Objekte: Gerade geerbte Elternhäuser sind oft seit Jahrzehnten nicht modernisiert.
• Ungünstige Einzellage: Die Immobilie liegt an der lauten Durchgangsstraße, der Bodenrichtwert bildet aber die ganze, überwiegend ruhige Zone ab.
• Vermietete Objekte mit schwachen Erträgen: Altverträge weit unter Marktmiete mindern den Wert, den ein Käufer zahlen würde.
• Besondere Objekte: Zuschnitt, Denkmalschutz oder Baulasten, für die es keine passenden Vergleichsdaten gibt.

Übrigens: Die persönlichen Freibeträge, etwa 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro pro Kind, bleiben davon unberührt. Das Gutachten wirkt zusätzlich, indem es den Wert senkt, der über dem Freibetrag liegt.

Was ein Verkehrswertgutachten leistet

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Unsere Sachverständigen ermitteln ihn nach den Vorgaben der ImmoWertV, mit dem Verfahren, das zum Objekt passt:

• Vergleichswertverfahren: über tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte, typisch bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
• Ertragswertverfahren: über die nachhaltig erzielbaren Erträge, der Standard bei vermieteten Objekten.
• Sachwertverfahren: über Herstellungskosten und Bodenwert, wenn Vergleichspreise und Erträge nicht im Vordergrund stehen.

Das Ergebnis ist ein gerichtsfestes Gutachten, das von Finanzämtern, Gerichten und Behörden anerkannt wird und jeden Wertansatz nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige besichtigt das Objekt, dokumentiert den Zustand und begründet jeden Abschlag, vom Reparaturstau bis zur Lage. Genau diese Nachvollziehbarkeit ist es, die den Unterschied zur pauschalen Feststellung ausmacht.

Warum keine Maklereinschätzung genügt

Eine kostenlose Wertermittlung vom Makler oder ein Online-Rechner mögen zur ersten Orientierung taugen. Als Nachweis nach § 198 BewG akzeptiert das Finanzamt sie nicht. Das Gesetz verlangt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen, also öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.

Wer mit einer einfachen Einschätzung in das Verfahren geht, riskiert, dass der Nachweis verworfen wird und die pauschale Feststellung bestehen bleibt. Der vermeintlich günstige Weg kostet dann doppelt: die Einschätzung und die zu hohe Steuer.

Ein Wert, der auch in der Erbengemeinschaft trägt

Bei vielen Erbfällen kommt eine zweite Baustelle dazu: Mehrere Erben müssen sich einigen, ob die Immobilie verkauft, vermietet oder von einem Miterben übernommen wird. Fast immer entzündet sich der Streit an derselben Frage, nämlich was das Haus wert ist. Wer es übernehmen will, rechnet eher niedrig, wer ausgezahlt werden soll, eher hoch.

Ein Verkehrswertgutachten leistet hier doppelte Dienste. Gegenüber dem Finanzamt dient es als Nachweis des tatsächlichen Werts, und innerhalb der Erbengemeinschaft schafft es eine neutrale Grundlage, die beide Seiten akzeptieren können, weil sie von einem unabhängigen Sachverständigen stammt und jeden Wertansatz begründet. Eine Bewertung, zwei Probleme gelöst.

So läuft der Nachweis gegenüber dem Finanzamt ab

Nach einem Erbfall oder einer Schenkung fordert das Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an. Das Gutachten können Sie direkt mit dieser Erklärung einreichen. Liegt der Bescheid schon vor, ist der Nachweis in vielen Fällen weiterhin möglich, solange der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist; hier zählt die Frist, weshalb Sie nicht zu lange warten sollten.

Die endgültige steuerliche Würdigung gehört dabei in die Hände Ihres Steuerberaters. Unser Part ist der belastbare Wert: ein Gutachten, das der Prüfung durch das Finanzamt standhält.

Ablauf und Dauer

Sie schildern uns Objekt und Anlass, wir nennen Ihnen vorab ein schriftliches Festpreisangebot mit verbindlichem Liefertermin. Mit vollständigen Unterlagen und einem zeitnahen Besichtigungstermin liegt das Gutachten in der Regel innerhalb von 15 bis 20 Werktagen vor. Die wichtigsten Unterlagen sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächenberechnung und Lageplan; Fehlendes lässt sich meist nachreichen oder wir beschaffen es für Sie.

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Für Privatkunden orientiert sich das Honorar an der BVS-Honorarrichtlinie, gestaffelt nach Verkehrswert. Sie erhalten vor Beauftragung ein schriftliches Festpreisangebot, ohne versteckte Positionen.

Lohnt sich das Gutachten in jedem Fall? Nein, und das sagen wir Ihnen auch. Liegt die pauschale Feststellung nahe am Marktwert, hat das Gutachten keinen steuerlichen Hebel. Deshalb geben wir Ihnen vorab eine ehrliche Ersteinschätzung, bevor Kosten entstehen.

Was, wenn das Gutachten höher ausfällt als die Feststellung des Finanzamts? Dann sind Sie nicht verpflichtet, es vorzulegen. Der Nachweis nach § 198 BewG ist Ihr Recht, keine Pflicht. Auch dieses Risiko klärt die Ersteinschätzung in aller Regel vorab.

Funktioniert das auch bei einer geplanten Schenkung? Ja, und hier lässt sich sogar gestalten: Wer eine Übertragung zu Lebzeiten plant, kann den Bewertungsstichtag bewusst wählen und die Immobilie vorher realistisch bewerten lassen. So gehen Sie mit einem belastbaren Wert in die Planung, statt sich von der Feststellung überraschen zu lassen.