Wer eine Immobilie vermietet, schreibt das Gebäude in der Regel über 50 Jahre ab. So sieht es § 7 Abs. 4 EStG vor: zwei Prozent pro Jahr, unabhängig davon, wie alt das Gebäude tatsächlich ist und in welchem Zustand es sich befindet. Für viele ältere Objekte passt diese Pauschale nicht. Ein Gebäude aus den Siebzigern, an dem seit Jahrzehnten wenig gemacht wurde, hält selten noch einmal 50 Jahre durch.
Genau hier setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an: Ein Sachverständiger weist nach, wie lange Ihr Gebäude wirtschaftlich tatsächlich noch nutzbar ist. Ist diese Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzliche Pauschale, dürfen Sie schneller abschreiben. Im Ergebnis bedeutet das für Sie: Ihre jährliche AfA steigt, Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt und Sie haben mehr Liquidität zur Verfügung.
Die Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Das Einkommensteuergesetz lässt eine Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ausdrücklich zu, wenn diese nachweislich kürzer ist als der pauschale Zeitraum. Die Finanzverwaltung stellt dafür klare Anforderungen: Sie verlangt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Entscheidend ist außerdem, wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird. Anerkannt ist das Modell der Anlage 2 der ImmoWertV zur Immobilienwertermittlung: das Punktraster zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen. Dieses Modell nutzt auch die Finanzverwaltung selbst, ein danach erstelltes Gutachten bewegt sich also auf vertrautem Terrain.
Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer: der Unterschied
Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden. Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäudetyp bei ordnungsgemäßer Unterhaltung insgesamt wirtschaftlich nutzbar ist; bei Wohngebäuden werden üblicherweise 80 Jahre angesetzt. Die Restnutzungsdauer ist der Teil davon, der heute noch übrig ist, und genau sie zählt für Ihre Abschreibung.
Wichtig: Die Restnutzungsdauer ist keine simple Subtraktion von Alter und Gesamtnutzungsdauer. Ein 50 Jahre altes Haus hat nicht automatisch 30 Jahre übrig. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung und nicht durchgeführte Modernisierungen verkürzen sie. Deshalb braucht es ein nachvollziehbares Bewertungsmodell, und hier kommt das Punktraster ins Spiel.
So funktioniert das Punktraster nach Anlage 2 der ImmoWertV
Das Punktraster bewertet acht bauliche Gewerke des Gebäudes. Für jeden Bereich gibt es Punkte, je nachdem, ob und wie umfassend er modernisiert wurde:
| Bauliches Gewerk | Punkte (max.) |
|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus (z. B. Decken, Fußböden, Treppen) | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
Maximal sind 20 Punkte möglich. Aus der Punktsumme ergibt sich der Modernisierungsgrad, von „nicht modernisiert" über „mittlerer Modernisierungsgrad" bis „umfassend modernisiert". Zusammen mit dem Gebäudealter und der üblichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps errechnet sich daraus die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Wichtig zu wissen: Berücksichtigt werden Modernisierungen, die heute noch nachhaltig sind. Eine Heizung, die vor 25 Jahren erneuert wurde, ist heute selbst wieder am Ende ihrer Lebensdauer und bringt entsprechend keine Erhöhung der Restnutzungsdauer mehr mit sich.
Der Ablauf: in drei Schritten zum Steuervorteil
1. Potenzial prüfen. Mit unserem kostenlosen AfA-Rechner sehen Sie in rund zwei Minuten, welcher jährliche Steuervorteil bei Ihrem Objekt realistisch ist. Der Rechner arbeitet mit demselben Punktraster wie das spätere Gutachten.
2. Gutachten erstellen lassen. Ein zertifizierter Sachverständiger besichtigt und bewertet das Objekt, berücksichtigt dabei die acht Gewerke und dokumentiert die Restnutzungsdauer in einem Gutachten, das zur Vorlage beim Finanzamt bestimmt ist. Die Besichtigung stimmen wir flexibel mit Ihnen oder Ihrer Hausverwaltung ab.
3. Schneller abschreiben. Sie reichen das Gutachten mit Ihrer Steuererklärung ein und profitieren ab dann jedes Jahr von der höheren Abschreibung.
Für die Erstellung genügen Ihrerseits wenige Angaben und Unterlagen: das Baujahr, eine Übersicht der Modernisierungen mit ungefähren Jahreszahlen sowie Grundrisse und Fotos, soweit vorhanden. Was genau benötigt wird, klären wir bei der Beauftragung; Fehlendes lässt sich meist unkompliziert nachreichen.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, der Gebäudewert Ihrer vermieteten Immobilie liegt bei 300.000 Euro. Dieser Gebäudewert wird pauschal mit 2 Prozent abgeschrieben (auf Basis von 50 Jahren Restnutzungsdauer); somit ergibt sich ein Betrag von 6.000 Euro AfA pro Jahr. Weist das Gutachten eine abweichende Restnutzungsdauer von z. B. nur 27 Jahren nach, steigt die Abschreibung auf gut 11.000 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent bleiben Ihnen damit mehr als 2.000 Euro zusätzliche Liquidität, Jahr für Jahr.
Die Kosten des Gutachtens liegen in der Regel unter der Ersparnis des ersten Jahres.
Für wen lohnt sich das Gutachten?
Das Restnutzungsdauer-Gutachten kommt für Eigentümer und Kapitalanleger infrage: Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Gewerbeobjekte. Besonders lohnend ist es bei Baujahren vor 2000, denn je älter das Objekt, desto größer ist häufig der Abstand zwischen Pauschale und tatsächlicher Restnutzungsdauer.
Interessant ist der Blick auf die Restnutzungsdauer auch direkt nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Denn mit dem Erwerb beginnt Ihre Abschreibung neu, und gerade bei älteren Objekten lässt sich der Steuervorteil so von Anfang an nutzen, statt Jahr für Jahr zu verschenken.
Ob sich der Aufwand für Ihr Objekt rechnet, sagen wir Ihnen vorab ehrlich. Sie erhalten eine kostenlose Ersteinschätzung, bevor Sie beauftragen.
Drei Missverständnisse, die uns oft begegnen
„Das ist doch ein Wertgutachten." Nein. Das Restnutzungsdauer-Gutachten trifft keine Aussage über den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Es beantwortet eine einzige Frage: Wie lange ist das Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar? Dadurch ist es schlanker und günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten.
„Das lohnt sich nur bei heruntergekommenen Objekten." Auch ein ordentlich gepflegtes Gebäude aus den Achtzigern hat selten noch 50 Jahre vor sich. Die Pauschale ist großzügig bemessen, deshalb ergibt sich der Spielraum bei den meisten älteren Bestandsobjekten, nicht nur bei Problemfällen.
„Das Finanzamt lehnt so etwas sowieso ab." Die Finanzverwaltung hat selbst definiert, welche Gutachten sie akzeptiert: von qualifizierten Sachverständigen, nach einem anerkannten Modell. Ein Gutachten, das diese Anforderungen erfüllt, bewegt sich nicht in einer Grauzone, sondern nutzt eine Möglichkeit, die das Gesetz ausdrücklich vorsieht.
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an? Die Finanzverwaltung verlangt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Genau solche Gutachten erstellen wir, nach dem Modell der Anlage 2 der ImmoWertV.
Braucht es eine Besichtigung? Grundsätzlich ja. Der Zustand des Objekts ist entscheidend für die Restnutzungsdauer, und ein Gutachten ohne Besichtigung wäre gegenüber dem Finanzamt angreifbar. Den Termin stimmen wir flexibel mit Ihnen oder Ihrer Hausverwaltung ab.
Gilt die kürzere Abschreibung dauerhaft? Die höhere AfA gilt ab dem Nachweis für die verbleibende Nutzungsdauer. Aus 50 Jahren Abschreibungszeitraum werden dann zum Beispiel 27, mit entsprechend höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen.
Was passiert, wenn sich das Gutachten nicht lohnt? Dann sagen wir Ihnen das vorher. Niemand hat etwas von einem Gutachten, das seine Kosten nicht wieder einspielt.