Immobilien tauchen in fast jeder Kanzlei auf: als vermietetes Objekt in der Anlage V, als Teil eines Nachlasses, bei einer Betriebsentnahme, bei Scheidung oder auch als Gegenstand einer Schenkung zu Lebzeiten. In vielen dieser Fälle arbeitet das Finanzamt mit Pauschalen. Das ist einfach und für die Verwaltung praktikabel, passt aber häufig nicht zur tatsächlichen Situation des Objekts. Genau dort wird ein Gutachten für Ihre Mandanten interessant.
In diesem Ratgeber haben wir die Anlässe zusammengefasst, die uns in der Zusammenarbeit mit Kanzleien am häufigsten begegnen, und erklären, welche formalen Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss, damit es beim Finanzamt anerkannt wird.
Anlass 1: Die kürzere Restnutzungsdauer für eine höhere AfA
Vermietete Wohngebäude werden nach § 7 Abs. 4 EStG in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben, also mit zwei Prozent pro Jahr. Diese pauschale Berechnung gilt unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist und in welchem Zustand es sich befindet. Für viele Objekte im Bestand bildet diese Typisierung die Realität jedoch nicht genau ab.
Das Gesetz lässt eine Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ausdrücklich zu, wenn diese nachweislich kürzer ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis liefert ein Restnutzungsdauergutachten. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird dabei nach dem Modell der Anlage 2 der ImmoWertV ermittelt, also über das Punkteraster mit acht Gewerken, aus dem sich der Modernisierungsgrad des Gebäudes ergibt.
Wie groß der Effekt sein kann, zeigt ein Beispiel aus der Praxis für ältere Baujahresklassen. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € beträgt die pauschale AfA 6.000 € pro Jahr. Weist das Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von z. B. 27 Jahren nach, steigt die jährliche Abschreibung auf gut 11.000 € p. a. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 % bedeutet das rund 1.700 € mehr Liquidität für Ihren Mandanten – und das jedes Jahr.
Für welche Mandanten sich die Prüfung lohnt
Vier Merkmale sprechen dafür, genauer hinzusehen:
- Das Objekt ist vermietet und wird bisher pauschal abgeschrieben.
- Das Baujahr liegt vor 2000. Objekte dieser Dekaden bieten statistisch eine besonders solide Prüfsubstanz für Abweichungen von der gesetzlichen Pauschale.
- In den letzten Jahrzehnten wurde an der Kernsubstanz und den technischen Anlagen wenig modernisiert.
- Der Steuerbescheid ist noch nicht bestandskräftig oder steht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.
Ob ein Objekt entsprechende Ansatzpunkte bietet, lässt sich vorab mit unserem kostenlosen AfA-Rechner prüfen. Er arbeitet mit demselben Punkteraster wie das spätere Gutachten und liefert eine erste, unverbindliche Indikation – völlig ohne Angabe von Kontaktdaten.
Auch nachträglich und im Einspruchsverfahren
Ist ein Bescheid noch nicht bestandskräftig oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen, ist eine rückwirkende Berücksichtigung der kürzeren Restnutzungsdauer häufig möglich. Auch im laufenden Einspruchsverfahren kann ein Gutachten nachgereicht werden. In diesen Fällen zählt vor allem eine verlässliche Bearbeitungszeit, deshalb nennen wir den verbindlichen Liefertermin bereits mit dem Festpreisangebot.
Anlass 2: Der niedrigere Wert bei Erbschaft und Schenkung
Bei Erbschaft und Schenkung ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) in einem typisierten Verfahren. Individuelle Merkmale wie ein Sanierungsstau, verdeckte Baumängel, eine ungünstige Lage innerhalb des Ortes oder rechtliche Belastungen bleiben dabei regelmäßig unberücksichtigt. Das Ergebnis liegt deshalb nicht selten über dem Wert, der am Markt tatsächlich zu erzielen wäre.
§ 198 BewG eröffnet hier einen rechtssicheren Weg: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Der Nachweis erfolgt in der Regel über ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Gerade bei größeren Nachlässen und bei Objekten mit erkennbarem Instandhaltungsstau lohnt sich der methodische Vergleich.
Für Kanzleien haben wir dazu eine Fachunterlage zusammengestellt: wie das Finanzamt nach BewG bewertet, wo § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Werts eröffnet und welche wertmindernden Faktoren regelmäßig übersehen werden, inklusive einem durchgerechneten Praxisfall. Sie steht auf unserer Seite für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer kostenfrei zum Download bereit.
Anlass 3: Die Prüfung eines vorliegenden Gutachtens
Nicht immer geht es um ein neues Gutachten. Häufig liegt bereits eines vor, etwa aus einem Erbfall, einer Finanzierung oder von der Gegenseite. Dann stellt sich die Frage, ob dieses Gutachten belastbar und für den geplanten Zweck zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes verwendbar ist.
Wir prüfen vorliegende Fremdgutachten unabhängig auf Methodik, Marktdaten und Ansätze. Für eine erste eigene Einschätzung in der Kanzlei gibt es außerdem unseren Leitfaden zur Gutachtenplausibilisierung: ein Prüfschema mit 14 Themenblöcken und Schnellchecks, von der Verfahrenswahl über Stichtag, Flächen und Bodenwert bis zu Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Damit erkennen Sie potenzielle Schwachstellen bereits bei einer ersten Durchsicht.
Was das Finanzamt vom Gutachter verlangt
Damit ein Gutachten anerkannt wird, kommt es nicht nur auf das Ergebnis an, sondern auch darauf, wer es erstellt hat. Für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer verlangt die Finanzverwaltung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Unsere Sachverständigen verfügen über anerkannte Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024, wie beispielsweise die HypZert (F/S/M)-Zertifizierung, sowie über Qualifikationen nach internationalen Standards (WAVO WRV, REV). Jedes Gutachten durchläuft vor der Auslieferung unsere interne Qualitätssicherung im Vier-Augen-Prinzip.
Für Ihre Mandanten bedeutet das: Jeder Wertansatz ist methodisch sauber und nachvollziehbar begründet, sodass das Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt vollumfänglich geeignet ist und die strengen formalen Anforderungen der Finanzbehörden erfüllt.
So arbeiten wir mit Kanzleien zusammen
Die Zusammenarbeit ist bewusst schlank gehalten, damit für Sie möglichst wenig Aufwand entsteht:
- Potenzial prüfen: Mit unserem AfA-Rechner erhalten Sie eine erste, unverbindliche Indikation, ob das Objekt Ihres Mandanten Prüfsubstanz für eine Verkürzung aufweist. Alternativ schildern Sie uns die Eckdaten für eine unverbindliche Ersteinschätzung der Ausgangslage.
- Unterlagen klären: Wir sagen Ihnen genau, welche Dokumente wir benötigen, und unterstützen auf Wunsch bei der Beschaffung fehlender Unterlagen.
- Bewertung erstellen: Nach dem Ortstermin und der detaillierten Substanzanalyse erfolgt die methodische Ableitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer durch einen Sachverständigen aus der Region – strikt nach den anerkannten Modellen der Wertermittlung.
- Rückfragen begleiten: Kommen Nachfragen vom Finanzamt, steht der Gutachter für die fachliche Erläuterung und Unterstützung zur Verfügung.
Zeigen die Eckdaten im Vorfeld, dass eine gutachterliche Prüfung voraussichtlich nicht zu einer messbaren Reduzierung der Restnutzungsdauer führt, teilen wir Ihnen diese Einschätzung transparent vorab mit.
Für private Auftraggeber orientiert sich unser Honorar an der Honorarrichtlinie des BVS. Vor jedem Auftrag erhalten Sie von uns ein verbindliches schriftliches Festpreisangebot mit einem verbindlichen Liefertermin.
Fazit
Pauschale Bewertungen sind für das Finanzamt praktisch, für Ihre Mandanten aber nicht immer vorteilhaft. Bei vermieteten Bestandsobjekten, im Rahmen von Erbschaft und Schenkung oder bei der Überprüfung bereits vorliegender Werte lohnt sich der genauere Blick.
Das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen liefert dafür die belastbare Grundlage, während sich das potenzielle Abschreibungs- oder Optimierungspotenzial mit unserem AfA-Rechner vorab in wenigen Minuten unverbindlich einschätzen lässt.